LA CORTE SUPREMA DEJÓ SIN EFECTO EL FRENO A LA DEROGACIÓN DE LA LEY DE TIERRAS Y VOLVIERON A CAER LOS LÍMITES PARA EXTRANJEROS

El máximo tribunal revocó el fallo de la Cámara Federal de La Plata que había declarado inconstitucional el artículo 154 del DNU 70/2023. La Corte no se pronunció sobre la constitucionalidad de la derogación, pero al rechazar la demanda del CECIM quedó nuevamente vigente la disposición que eliminó las restricciones de la Ley de Tierras Rurales.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación revocó el fallo que había declarado inconstitucional el artículo 154 del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, mediante el cual el Gobierno de Javier Milei derogó la Ley 26.737, conocida como Ley de Tierras Rurales. La decisión fue adoptada por los jueces Horacio Rosatti, Carlos Rosenkrantz y Ricardo Lorenzetti y tuvo como eje una cuestión procesal: el Centro de Ex Combatientes Islas Malvinas La Plata (CECIM), que había iniciado la demanda, no tenía legitimación suficiente para promover esa acción colectiva.

El pronunciamiento tiene un efecto concreto sobre el régimen de tierras rurales. Al quedar sin efecto la sentencia de la Cámara Federal de La Plata que había frenado la derogación, vuelven a regir los efectos del artículo 154 del DNU 70/2023 y dejan de aplicarse los límites que establecía la Ley 26.737 para la propiedad rural en manos de extranjeros.

Sin embargo, el alcance jurídico del fallo requiere una aclaración. La Corte no determinó que el artículo 154 sea constitucional. En su sentencia señaló expresamente que su decisión se limita a rechazar la demanda por la falta de legitimación de la organización que la había presentado y por la ausencia de un caso o controversia judicial que habilitara la intervención del tribunal.

De esta manera, el máximo tribunal no resolvió definitivamente la discusión sobre si el Poder Ejecutivo podía derogar mediante un DNU un régimen establecido por el Congreso. Tampoco impidió que el Poder Legislativo intervenga sobre la cuestión.

QUÉ ESTABLECÍA LA LEY DE TIERRAS

La Ley 26.737 fue sancionada por el Congreso en diciembre de 2011, durante la segunda presidencia de Cristina Fernández de Kirchner. Su nombre completo es Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales.

La norma estableció límites específicos para la adquisición y posesión de tierras rurales por parte de personas físicas y jurídicas extranjeras. Entre sus principales disposiciones se encontraba un tope del 15% de titularidad extranjera sobre las tierras rurales del territorio nacional, porcentaje que también debía respetarse dentro de cada provincia y cada municipio o entidad administrativa equivalente.

La ley también determinaba que una misma nacionalidad extranjera no podía controlar más del 30% de ese porcentaje y establecía un límite de hasta 1.000 hectáreas para un mismo titular extranjero en la denominada zona núcleo, con superficies equivalentes determinadas para otras regiones de acuerdo con sus características productivas.

Además, la legislación contemplaba restricciones específicas sobre determinados inmuebles vinculados con cuerpos de agua de envergadura y permanentes y sobre propiedades ubicadas en zonas de seguridad de frontera, con las excepciones previstas por la normativa correspondiente.

El objetivo declarado del régimen era establecer un sistema de protección sobre la propiedad, posesión y tenencia de tierras rurales y regular específicamente la titularidad extranjera.

EL DNU QUE CAMBIÓ EL RÉGIMEN

El escenario cambió en diciembre de 2023, cuando Milei firmó el DNU 70/2023, denominado “Bases para la reconstrucción de la economía argentina”.

El artículo 154 del decreto estableció la derogación de la Ley 26.737. Con esa decisión quedaron eliminadas las restricciones específicas que la legislación de 2011 imponía sobre la adquisición de tierras rurales por parte de extranjeros.

La medida generó cuestionamientos judiciales y políticos. Uno de los planteos fue presentado por el CECIM La Plata, organización integrada por excombatientes de la Guerra de Malvinas.

La entidad sostuvo que la eliminación de los límites podía afectar cuestiones vinculadas con la soberanía territorial y solicitó que se declarara la inconstitucionalidad y nulidad del artículo 154.

El planteo tuvo inicialmente un recorrido favorable para los demandantes.

EL RECORRIDO JUDICIAL

La causa comenzó en la Justicia Federal de La Plata. En una primera instancia, el planteo del CECIM fue rechazado y se dejó sin efecto una medida cautelar que había suspendido preventivamente la aplicación del artículo 154.

El expediente llegó posteriormente a la Sala III de la Cámara Federal de Apelaciones de La Plata. En marzo de 2024, los jueces Carlos Vallefín y Roberto Lemos Arias revocaron aquella decisión y aceptaron el amparo colectivo presentado por el CECIM.

La Cámara declaró inconstitucional el artículo 154 del DNU 70/2023 en cuanto derogaba la Ley 26.737. Entre sus argumentos sostuvo que el Poder Ejecutivo no había demostrado las circunstancias excepcionales que justificaran utilizar un DNU para modificar un régimen establecido mediante una ley del Congreso.

El Estado nacional apeló el fallo y el expediente llegó finalmente a la Corte Suprema.

Ahora, el máximo tribunal tomó una posición diferente, aunque sin ingresar al debate de fondo sobre la constitucionalidad de la derogación.

POR QUÉ LA CORTE RECHAZÓ LA DEMANDA

Los jueces Rosatti, Rosenkrantz y Lorenzetti concentraron su análisis en la legitimación del CECIM para iniciar la acción y en la existencia de un caso judicial concreto.

La Corte consideró que la soberanía territorial no constituye un “bien colectivo” en los términos previstos por el artículo 43 de la Constitución Nacional. Para el tribunal, la soberanía es uno de los elementos constitutivos del Estado y comprende las competencias que este ejerce sobre un territorio determinado.

Por ese motivo, entendió que el CECIM no podía invocar un derecho de incidencia colectiva sobre ese concepto para promover la demanda.

El máximo tribunal sostuvo además que, ante la ausencia de un derecho de incidencia colectiva sobre un bien colectivo, tampoco podía considerarse configurado el requisito constitucional de un “caso o controversia”.

La cuestión procesal terminó siendo determinante. La Corte no dijo que el DNU sea constitucional: dijo que la demanda presentada por el CECIM no podía ser utilizada para llevar esa discusión ante la Justicia en esas condiciones.

El fallo también incluyó una advertencia hacia tribunales inferiores respecto del reconocimiento de legitimaciones que, según el máximo tribunal, se apartan de los requisitos constitucionales necesarios para habilitar una causa judicial.

QUÉ CAMBIA A PARTIR DEL FALLO

La consecuencia práctica de la decisión es que vuelve a quedar vigente la derogación de la Ley 26.737 dispuesta por el DNU 70/2023.

Por lo tanto, ya no rige el límite general del 15% de tierras rurales que podían estar en manos extranjeras ni los límites asociados a una misma nacionalidad establecidos por aquella ley. Tampoco se aplica el tope de 1.000 hectáreas para un mismo titular extranjero en la zona núcleo que contemplaba el régimen de 2011.

Esto no significa que desaparezcan todas las normas que regulan la propiedad inmobiliaria en Argentina. Las operaciones continúan sujetas al resto del ordenamiento jurídico, pero ya no cuentan con las restricciones específicas de la Ley 26.737.

La diferencia es relevante porque el régimen derogado no prohibía de manera absoluta que extranjeros compraran tierras rurales. Permitía esas adquisiciones dentro de determinados límites territoriales y cuantitativos.

EL DEBATE POR LAS TIERRAS EXTRANJERAS

La discusión sobre la propiedad extranjera de tierras rurales comenzó a adquirir mayor relevancia política durante las últimas décadas, especialmente por la preocupación sobre la concentración de grandes extensiones, el acceso a recursos naturales y el control territorial de determinadas zonas.

La Ley 26.737 fue aprobada precisamente en ese contexto. La norma creó además un Registro Nacional de Tierras Rurales para relevar la titularidad de esos inmuebles y controlar el cumplimiento de los límites establecidos.

Con la derogación mediante el DNU 70/2023, el Gobierno argumentó que las restricciones constituían obstáculos para la inversión y para el derecho de propiedad.

La discusión no quedó limitada a los tribunales. Durante 2026, el Gobierno intentó nuevamente modificar el régimen de tierras rurales a través de un proyecto legislativo relacionado con la propiedad privada.

El capítulo referido a la adquisición de tierras por extranjeros generó resistencia dentro y fuera del Congreso. Finalmente, el oficialismo retiró esa parte de la iniciativa antes del debate definitivo en el Senado.

El episodio adquiere ahora una nueva dimensión: aunque el Congreso no modificó finalmente la Ley de Tierras mediante ese proyecto, la decisión de la Corte deja nuevamente operativo el artículo 154 del DNU que la había derogado.

CUÁNTA TIERRA ESTÁ EN MANOS EXTRANJERAS

El debate también se apoya en los datos del Registro Nacional de Tierras Rurales. Según información citada a partir de ese registro, alrededor de 13,3 millones de hectáreas rurales se encontraban en manos de personas físicas o jurídicas extranjeras durante 2026.

La cifra permite dimensionar el alcance que ya tenía la propiedad extranjera bajo el régimen de la Ley 26.737, aunque no debe confundirse con la superficie que podría adquirirse bajo el nuevo escenario jurídico.

La eliminación del límite del 15% tampoco significa que automáticamente se hayan producido nuevas ventas. El fallo de la Corte modifica el marco legal aplicable, pero las operaciones concretas requieren sus respectivos actos de compraventa y el cumplimiento de las demás normas vigentes.

UNA DISCUSIÓN QUE AHORA VUELVE AL PLANO POLÍTICO

El pronunciamiento del máximo tribunal reabre una discusión que había quedado parcialmente trabada desde la sanción del DNU 70/2023.

Por un lado, el Gobierno nacional sostiene una concepción más amplia del derecho de propiedad y busca reducir las restricciones que considera obstáculos para la inversión. Por otro, organizaciones sociales, sectores políticos y entidades vinculadas con la defensa territorial cuestionan la eliminación de los límites y advierten sobre sus posibles consecuencias en materia de soberanía, concentración de la tierra y control de recursos estratégicos.

La Corte, en este caso, no tomó posición sobre esos argumentos. Su resolución se concentró en determinar si el CECIM estaba habilitado para promover la acción y si existía un caso judicial concreto.

El resultado, sin embargo, tiene consecuencias concretas: la sentencia que había frenado la derogación quedó revocada y el artículo 154 del DNU 70/2023 vuelve a producir efectos, dejando sin vigencia las restricciones específicas que establecía la Ley de Tierras Rurales para la propiedad extranjera.

La discusión constitucional sobre la validez de esa derogación no quedó resuelta por este fallo y, tal como señaló la propia Corte, tampoco se cerró la posibilidad de una eventual intervención del Congreso sobre el régimen de propiedad de las tierras rurales.